การประเมินราคาทำได้อย่างไรสำหรับการจำนองแบบย้อนกลับ?

โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับเป็นโปรแกรมการจำนองที่ได้รับการอนุมัติจาก Federal Housing Authority (FHA) ที่อนุญาตให้ผู้สูงอายุอายุ 62 ปีขึ้นไปสามารถแยกส่วนของทุนที่ค้างอยู่ในบ้านได้ กองทุนสามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ใด ๆ เช่นรายได้เสริมการปรับปรุงบ้านวันหยุดพักผ่อนในฝันหรือค่ารักษาพยาบาล ซึ่งแตกต่างจากการจำนองบ้านหุ้นสามัญผู้กู้ไม่จำเป็นต้องทำการชำระคืนในการจำนองย้อนกลับตราบใดที่ผู้กู้ใช้บ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลัก ชำระหนี้จำนองแบบย้อนกลับจะทำเมื่อขายบ้าน

ข้อกำหนดการประเมินค่าสำหรับการจำนองย้อนกลับ

หนึ่งในคำถามที่พบบ่อยมากขึ้นคือวิธีกำหนดมูลค่าทรัพย์สินสำหรับการจำนองย้อนกลับในความเป็นจริงไม่มีความลึกลับที่ยิ่งใหญ่ในการกำหนดมูลค่าของการจำนองย้อนกลับ มันจะทำในลักษณะเดียวกับการจำนองบ้าน "ธรรมดา" ปกติ

ผู้ประเมินราคา FHA

ข้อแม้คือเนื่องจากส่วนใหญ่ของการจำนองย้อนกลับเป็นประกัน FHA ผู้ประเมินราคาจะต้องทำโดยผู้ประเมินราคาที่ได้รับการอนุมัติจาก FHA เนื่องจากบ้านถือ "หลักประกันเพียงอย่างเดียว" ที่ใช้ในการรักษาความปลอดภัยการจำนองย้อนกลับเป็นสิ่งสำคัญที่การประเมินราคาที่ถูกต้องและสะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าที่แท้จริงของบ้าน นอกจากนี้เนื่องจากการจำนองย้อนกลับเป็นประกัน FHA คุณสมบัติจะต้องเป็นไปตามมาตรฐานคุณสมบัติ FHA

สิ่งที่เปรียบเทียบได้หรือไม่

ผู้ประเมินราคาที่ได้รับอนุมัติจาก FHA จะทำการ“ เปรียบได้” นั่นคือผู้ประเมินราคาจะทำการเปรียบเทียบมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมินกับทรัพย์สิน (เปรียบเทียบได้) ที่เพิ่งขายไปในพื้นที่ “ ขายในพื้นที่” เป็นแนวคิดที่ค่อนข้างจะสูญเสียซึ่งขึ้นอยู่กับความหนาแน่นของประชากร ผู้ประเมินราคากำลังทำการประเมินราคาบ้านในเขตชานเมืองที่มีความหนาแน่นของประชากรในเขตชานเมืองโดยทั่วไปจะมองหา "เปรียบเทียบได้" ภายในรัศมี 1.5 ถึง 3 ไมล์ของบ้านที่อยู่อาศัย

FHA กำลังบังคับใช้แนวทางที่เข้มงวดมากสำหรับผู้ประเมินราคาเพื่อติดตามการดำเนินการประเมิน บ้านจะต้องคล้ายกับคุณสมบัติ "ขาย" เปรียบเทียบได้ในพื้นที่ในแง่ของสไตล์และสิ่งอำนวยความสะดวก

การขายล่าสุดคืออะไร?

บ้านที่เปรียบเทียบได้ที่ขายจะต้องเป็นการขายล่าสุด อีกครั้งนี่เป็นอีกแนวคิดที่สูญเสีย ความแข็งแกร่งของการขายที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะแตกต่างกันไปตามสภาพเศรษฐกิจ เมื่อเศรษฐกิจซบเซายอดขายบ้านจะชะลอตัว

โดยทั่วไปแล้วบ้านที่เปรียบเทียบได้ที่ขายในพื้นที่พูดว่าหนึ่งปีครึ่งที่แล้วจะไม่เป็นบ้านในอุดมคติที่จะทำการเปรียบเทียบ อย่างไรก็ตามในภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่ยอดขายบ้านซบเซาบ้านหลังนั้นอาจเป็น“ เกมเดียวในเมือง” ในตอนท้ายของวันการตัดสินใจในสิ่งที่ถือเป็นการขายล่าสุดคือการเรียกร้องการตัดสินในส่วนของผู้ประเมินราคาและ บริษัท เงินทุน

ประชุมแนวทาง FHA

ผู้อาวุโสหลายคนพบว่าตัวเองตกอยู่ในภาวะวิกฤติ -22 เนื่องจากทรัพย์สินจะต้องเป็นไปตามมาตรฐานขั้นต่ำของสถานที่ให้บริการ FHA เพื่อรับจำนองย้อนกลับ บ้านรุ่นเก่าหลายแห่งอาจต้องซ่อมแซมเพื่อให้ตรงตามข้อกำหนดการจำนองย้อนกลับของ FHA เช่นปัญหาหลังคาไฟฟ้าประปาหรือสีตะกั่วเกินความสามารถของผู้กู้ในการแก้ไขโดยใช้เงินทุนนอกกระเป๋าที่มีอยู่

ข่าวดีก็คือว่า FHA ตระหนักถึงศักยภาพของปัญหาเหล่านี้และได้จัดทำบทบัญญัติที่จะอนุญาตให้มีการซ่อมแซมที่เกิดขึ้นจากการดำเนินการของการตั้งถิ่นฐานโดยทั่วไปภายในระยะเวลาไม่เกินหกเดือนหลังจากการระดมทุน การซ่อมแซมที่จำเป็นเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดของ FHA จะถูกบันทึกโดยผู้ประเมินราคาในรายงานการประเมิน การประมาณจะได้รับจากผู้รับเหมาที่“ มีชื่อเสียง” เพื่อทำการซ่อมแซม ในที่สุดเงินที่จำเป็นจะถูกจัดขึ้นใน escrow ที่จะวาดลงขณะทำการซ่อมแซม