อัตราผลตอบแทนของหนี้คืออะไร?

หากคุณอยู่ในธุรกิจการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คุณจะคุ้นเคยกับเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อเช่นอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) และอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (DSCR) ธนาคารทั่วไปใช้ตัวชี้วัดเหล่านี้ในการตัดสินใจว่าพวกเขาควรจะให้สินเชื่อ อัตราผลตอบแทนตราสารหนี้เป็นเด็กใหม่ในบล็อกการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ ผู้ให้กู้ชอบเพราะแตกต่างจาก LTV และ DSCR มันไม่ได้ขึ้นอยู่กับมูลค่าตลาดระยะเวลาการตัดจำหน่ายและอัตราดอกเบี้ยที่สามารถจัดการได้หรือเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา

เคล็ดลับ

• อัตราผลตอบแทนของหนี้จะคำนวณความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โดยหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์ด้วยจำนวนเงินกู้

การทดสอบความเสี่ยงสำหรับสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์

ธนาคารส่วนใหญ่ใช้การทดสอบสองแบบเพื่อประเมินความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์: อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้และอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า สูตร DSCR ประเมินว่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากทรัพย์สิน - ค่าเช่าและรายได้ทั้งหมดจากทรัพย์สินลบด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน - สูงกว่าการชำระเงินจำนองด้วยบัฟเฟอร์ที่มีสุขภาพดีดังนั้นคุณยังมีเงินเพียงพอที่จะจ่ายเงินกู้แม้ว่าค่าใช้จ่ายสูงขึ้น หรือค่าเช่าลดลง ตัวอย่างเช่นผู้ให้กู้อาจต้องมีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) $ 1.50 สำหรับทุก ๆ $ 1 ที่ยืม

อัตราส่วน LTV หมายถึงจำนวนเงินที่จำนองเลียนแบบหารด้วยมูลค่าของทรัพย์สิน ดังนั้นถ้าคุณยืมเงิน 500,000 ดอลลาร์เพื่อสร้างอาคาร $ 800,000 LTV จะเป็น 62.5 เปอร์เซ็นต์ LTV ต่ำประมาณ 75 เปอร์เซ็นต์หรือน้อยกว่าหมายความว่าธนาคารมีโอกาสที่ดีที่จะได้รับเงินคืนจากการขายทรัพย์สินที่ยึดสังหาริมทรัพย์แม้ว่าทรัพย์สินจะมีค่าน้อยลงเมื่อเวลาผ่านไป

อัตราผลตอบแทนตราสารคืออะไร?

ปัญหาของ LTV คือการเปลี่ยนแปลงเมื่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สินเปลี่ยนแปลงดังนั้นจึงเป็นการยากที่จะวัดความเสี่ยงแบบคงที่ด้วยเมตริกนี้ ในทำนองเดียวกันเนื่องจากการคำนวณ DSCR ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาการตัดจำหน่ายของสินเชื่อคุณสามารถจัดการปัจจัยเหล่านี้เพื่อเพิ่ม DSCR ตัวอย่างเช่นการเพิ่มระยะเวลาการตัดจำหน่ายจาก 20 ปีเป็น 25 ปีอาจทำให้การชำระเงินกู้รายปีลดลงและเพิ่ม DSCR ให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้แม้ว่าเงินกู้จะมีราคาสูงขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป เพื่อชดเชยความล้มเหลวเหล่านี้ผู้ให้กู้มักจะโยนอัตราผลตอบแทนตราสารหนี้ในการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ อัตราผลตอบแทนตราสารหนี้เป็นอีกวิธีหนึ่งในการวัดความเสี่ยงของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โดยใช้เพียง NOI และจำนวนเงินกู้ทั้งหมด

วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนหนี้

คณิตศาสตร์นั้นง่ายในการคำนวณผลตอบแทนหนี้: แบ่งรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของทรัพย์สินด้วยจำนวนเงินกู้ที่เสนอ ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณกำลังซื้ออาคาร $ 1,000,000 และ NOI คือ $ 50,000 ต่อปี คุณมีเงินสด $ 300,000 และต้องการยืม $ 700,000 เพื่อซื้ออาคาร ผู้ให้กู้คำนวณอัตราผลตอบแทนตราสารหนี้ $ 50,000 / $ 700,000 หรือ 7.14 เปอร์เซ็นต์ โดยทั่วไปผู้ให้กู้จะตั้งอัตราผลตอบแทนหนี้ขั้นต่ำก่อนที่จะอนุมัติการจำนอง ดังนั้นคุณจะพบว่าผู้ให้กู้พลิกการคำนวณบนหัวของมันในการคำนวณสินเชื่อจำนองที่ NOI หารด้วยอัตราผลตอบแทนตราสารหนี้ให้จำนวนเงินกู้สูงสุด ตัวอย่างเช่นหากผู้ให้กู้ต้องการผลตอบแทนตราสารหนี้ร้อยละ 10 แล้วอสังหาริมทรัพย์ NOI ของเรา $ 50,000 จะมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ 500,000 ดอลลาร์เท่านั้น

อัตราผลตอบแทนหนี้เทียบกับอัตรา Cap

Eagle-eyed นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะรับรู้ว่าคำนิยามอัตราผลตอบแทนตราสารหนี้มีลักษณะคล้ายอัตราสูงสุดซึ่งเปรียบเทียบ NOI กับราคาของอาคาร - $ 50,000 / $ 1 ล้านในตัวอย่างข้างต้นหรือ 5 เปอร์เซ็นต์ ความคล้ายคลึงกันเป็นไปโดยเจตนา นั่นเป็นเพราะผู้ให้กู้ใช้สูตรอัตราผลตอบแทนที่มีประสิทธิภาพเพื่อทำความเข้าใจว่าผลตอบแทนจากการลงทุนประเภทใดที่พวกเขาสามารถคาดหวังจากเงินได้หากต้องรอการขาย อัตราส่วนอัตราผลตอบแทนหนี้ที่สูงขึ้นหมายถึงมีค่าเช่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับขนาดของการชำระคืนเงินกู้ดังนั้นจึงมีโอกาสที่ยุติธรรมที่ธนาคารจะไม่สูญเสียหากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้จำนอง

อัตราผลตอบแทนที่ดีคืออะไร

ในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้นอัตราผลตอบแทนขั้นต่ำของหนี้ที่ยอมรับได้ทั่วไปคือ 10 เปอร์เซ็นต์ อย่างไรก็ตามหมายเลขจริงที่คุณเสนอจะขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ความแข็งแกร่งทางการเงินของผู้เช่าและอัตราดอกเบี้ย ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงเช่นโรงแรมซึ่งอาจมีอัตราการว่างที่ผันผวนและ NOI ที่คาดเดาไม่ได้มักจะต้องการอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนในสำนักงานที่มีเสถียรภาพมากขึ้น ในการพูดของผู้ให้กู้ผลตอบแทนหนี้ที่สูงขึ้นบ่งชี้ว่า