นิยามมูลค่าตลาดยุติธรรม

มูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินคือมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดเปิดโดยไม่มีปัจจัยภายนอก ค่านี้มีประโยชน์หลายอย่างและมีความสำคัญในการหย่าร้างเมื่อคำนวณภาษีสำหรับการขายบ้านและการเคลมประกัน ในขณะที่ทรัพย์สินใด ๆ ที่ได้รับมีมูลค่าทางการตลาดในเชิงทฤษฎีการกำหนดว่ามูลค่าที่แท้จริงสามารถเป็นไปไม่ได้เกือบ นั่นคือเหตุผลที่มีวิธีการมากมายในการคำนวณมูลค่าตลาดยุติธรรมซึ่งแต่ละวิธีสามารถมีความแม่นยำมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับข้อมูลเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุ

มูลค่าตลาดยุติธรรมคืออะไร

มูลค่าตลาดยุติธรรมเป็นหนึ่งในแนวคิดง่ายๆที่ดูเหมือนจะซับซ้อนอย่างเหลือเชื่อในทางปฏิบัติ มูลค่าตลาดยุติธรรมคือราคาของทรัพย์สินที่ขายในตลาดเปิดในปัจจุบันโดยไม่มีแรงกดดันจากภายนอกเช่นเวลาหรือข้อ จำกัด ทางการเงิน โดยพื้นฐานแล้วคำนี้หมายถึงราคาต่ำสุดที่ผู้ขายยินดีที่จะยอมรับและราคาที่แข่งขันได้มากที่สุดที่ผู้ซื้อเต็มใจที่จะจ่ายหากไม่รีบเร่งที่จะซื้อหรือขายไม่ต้องอยู่ภายใต้ข้อ จำกัด ทางการเงินและทั้งคู่มี ความรู้ที่สมเหตุสมผลของข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้อง มูลค่าตลาดยุติธรรมขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานและจะเพิ่มขึ้นและลดลงตามตลาดปัจจุบัน

ทำไมมูลค่าตลาดยุติธรรมจึงมีความสำคัญ

มูลค่าตลาดยุติธรรมคือการประเมินมูลค่าที่เป็นกลางของสินทรัพย์ ไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ทางการเงินหรืออารมณ์ของผู้ซื้อหรือผู้ขาย ด้วยเหตุผลนี้แนวคิดจึงมักถูกใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางกฎหมายส่วนใหญ่มักเกี่ยวข้องกับภาษีการประกันภัยและธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังสามารถใช้ในการตั้งถิ่นฐานการหย่าร้างเพื่อให้แน่ใจว่าทั้งสองฝ่ายได้รับส่วนแบ่งทางการเงินที่เท่าเทียมกันของสินทรัพย์แม้ว่าทั้งสองฝ่ายจะไม่สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องในการหย่าทั้งหมดเท่ากัน รัฐบาลยังใช้โดเมนเพื่อจุดประสงค์ด้านโดเมนที่มีชื่อเสียงเมื่อพวกเขายึดทรัพย์สินจากเจ้าของและชำระคืนตามมูลค่าตลาดยุติธรรม

มูลค่าตลาดและภาษียุติธรรม

มูลค่าตลาดยุติธรรมมีประโยชน์เมื่อพิจารณามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการลดหย่อนภาษีหลังจากการสูญเสียหรือการบริจาคเพื่อการกุศล ตัวอย่างเช่นหากเจ้าของรถบริจาครถของเขาให้กับ Good Will เขาสามารถตัดมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมได้โดยพิจารณาจากสิ่งที่รถมีมูลค่าในการทำธุรกรรมในตลาดเปิด

มูลค่าตลาดยุติธรรมสำหรับจุดประสงค์ด้านภาษีเป็นเรื่องของคดีในศาลของ IRS หลายเรื่องซึ่งเป็นเรื่องยากที่จะตัดสิน หากคนที่บริจาครถของเขาให้กับ Good Will กำลังมองหามูลค่าตลาดที่เป็นธรรมของยานพาหนะของเขาเช่นเขาสามารถดูยอดขายเทียบเคียงได้กับ eBay Motors เขายังสามารถใช้ค่าที่เขาจ่ายให้กับรถถ้าเขาเพิ่งซื้อมาเมื่อเร็ว ๆ นี้โดยใช้ราคาประเมินจากผู้เชี่ยวชาญในท้องถิ่นหรือคำนวณด้วยวิธีอื่น ๆ แต่วิธีการเหล่านี้แต่ละวิธีอาจส่งผลให้ราคาแตกต่างกันดังนั้นหาก IRS เชื่อว่ามูลค่าตลาดที่เป็นธรรมของเขาสูงเกินไปพวกเขาสามารถตรวจสอบผลลัพธ์ได้

มูลค่าตลาดยุติธรรมยังใช้ในการกำหนดมูลค่าของบ้านสำหรับภาษีทรัพย์สิน ความแตกต่างระหว่างราคาซื้อและมูลค่าตลาดยุติธรรมจะผันผวนเมื่อเวลาผ่านไปซึ่งเป็นสาเหตุที่ค่านี้จะต้องได้รับการประเมินอย่างสม่ำเสมอโดยผู้ประเมินภาษีเมืองหรือผู้ประเมินราคาทรัพย์สิน

ศาลภาคทัณฑ์จะใช้มูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินเพื่อจุดประสงค์ด้านภาษีเนื่องจากสามารถช่วยตัดสินได้ว่าผู้รับผลประโยชน์ของผู้เสียชีวิตต้องจ่ายภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนเท่าใด ค่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในกรณีเหล่านี้เพราะโดยทั่วไปหากครอบครัวไม่ได้รับการสืบทอดทรัพย์สินจะได้รับการขายออกอย่างรวดเร็วดังนั้นจึงไม่สามารถคำนวณมูลค่าได้อย่างถูกต้องจากสิ่งที่ขายไป นอกจากนี้ต้องกำหนดมูลค่าตลาดยุติธรรมในศาลภาคทัณฑ์เนื่องจากทรัพย์สินจำนวนมากได้รับมรดกจากผู้ที่ได้รับผลประโยชน์หลายรายซึ่งต้องกำหนดมูลค่าตลาดที่เป็นธรรมหากบุคคลหนึ่งต้องการรักษาทรัพย์สินและให้ผลประโยชน์อื่น ๆ ร่วมกันในมูลค่าทรัพย์สิน

การใช้อสังหาริมทรัพย์

เมื่อเจ้าของบ้านตัดสินใจที่จะขายทรัพย์สินของเธอมันจะเป็นประโยชน์สำหรับเธอที่จะเข้าใจมูลค่าตลาดที่เป็นธรรมก่อนที่จะมีรายชื่อที่จะรู้ว่าเธอควรจะขายมันสำหรับ เธอจะไม่ต้องการลงรายการบ้านให้น้อยเกินไป แต่ในทำนองเดียวกันเธอไม่ต้องการลงรายชื่อที่บ้านมากจนทำให้ผู้ซื้อเสียไป

มูลค่าตลาดยุติธรรมสำหรับประกันภัย

อุตสาหกรรมประกันภัยส่วนใหญ่ยังขึ้นอยู่กับมูลค่าตลาดยุติธรรมสำหรับการชำระคืนทรัพย์สินที่เสียหายหรือถูกทำลาย ตัวอย่างเช่นหากบ้านถูกไฟไหม้ บริษัท ประกันภัยจะใช้มูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินเพื่อกำหนดจำนวนเงินที่ต้องชำระสำหรับการเรียกร้อง ตัวเลขนี้ไม่ได้คำนึงถึงความผูกพันทางอารมณ์ของบุคคลต่อทรัพย์สินซึ่งหมายความว่าจำนวนเงินจริงที่จ่ายผ่านการเรียกร้องอาจต่ำกว่าบุคคลที่จะยอมรับได้มากหากพวกเขาพยายามขายทรัพย์สินก่อนที่มันจะถูกทำลาย

ความแตกต่างจากข้อกำหนดที่คล้ายกัน

ในขณะที่ "ราคาตลาด" หมายถึงราคาของสินทรัพย์ในตลาดจริงมูลค่าตลาดยุติธรรมหมายถึงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่สมบูรณ์แบบสมมุติฐานที่ผู้ซื้อและผู้ขายมีความเท่าเทียมกัน ในขณะที่มูลค่าตลาดที่แท้จริงของบ้านจะมีอยู่ในรายชื่ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าตลาดยุติธรรมของบ้านไม่ง่ายนักที่จะคำนวณ มูลค่าตลาดที่เกิดขึ้นจริงอาจสูงกว่ามูลค่าตลาดที่เป็นธรรมในหลายกรณีหากผู้ขายมีมูลค่าสูงกว่าทรัพย์สินของพวกเขาหรือต่ำกว่าหากผู้ขายพยายามขายออกอย่างรวดเร็วจากความสิ้นหวัง

"การประเมินมูลค่า" ของทรัพย์สินเป็นแนวคิดที่คล้ายกัน แต่เนื่องจากมันหมายถึงความคิดเห็นของผู้ประเมินราคาเพียงรายเดียวไม่ใช่มูลค่าตลาดที่แท้จริงเนื่องจากอาจแตกต่างจากผู้ประเมินราคาถึงผู้ประเมินราคา ผู้ประเมินราคาใช้มาตรฐานแนวทางข้อบังคับท้องถิ่นแนวโน้มทางเศรษฐกิจและการขายที่เปรียบเทียบกันเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดยุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีส่วนใหญ่ที่จำเป็นต้องใช้มูลค่าตลาดยุติธรรมราคาประเมินถือว่าเป็นที่ยอมรับได้อย่างไรก็ตามราคาประเมินมักสูงกว่ามูลค่าตลาดยุติธรรมเล็กน้อย

ในที่สุด "มูลค่าการประเมิน" คือมูลค่าของทรัพย์สินตามที่กำหนดโดยผู้ประเมินภาษีท้องถิ่นหรือผู้ดูแลการประเมินค่าทรัพย์สิน ค่านี้ใช้เพื่อคำนวณภาษีทรัพย์สิน โดยทั่วไปมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินจะขึ้นอยู่กับการขายครั้งล่าสุดการตรวจสอบบ้านล่าสุดและการขายบ้านที่เปรียบเทียบได้ เช่นเดียวกับราคาประเมินจุดประสงค์ของการประเมินเหล่านี้คือการกำหนดมูลค่าตลาดยุติธรรม แต่การประเมินนั้นมีข้อ จำกัด เนื่องจากข้อเท็จจริงที่ว่าพวกเขาเป็นเพียงความคิดเห็นของคนคนเดียว ในขณะที่มูลค่าที่ประเมินควรคล้ายกับมูลค่าตลาดยุติธรรม แต่มักจะต่ำกว่าเล็กน้อย การประเมินค่าเป็นตัวเลขสาธารณะและสามารถเข้าถึงได้บนเว็บไซต์บางแห่งหรือที่สำนักงานประเมินภาษีท้องถิ่น

การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ

มีหลายวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดยุติธรรมและในขณะที่มีมูลค่าตลาดยุติธรรมที่แน่นอนหนึ่งที่แน่นอนของทรัพย์สินที่กำหนดทุกวิธีในการคำนวณมูลค่ามีแนวโน้มที่จะส่งผลให้จำนวนที่แตกต่างกัน วิธีที่ใช้กันมากที่สุดในการคำนวณมูลค่าตลาดยุติธรรมคือการทำการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ สิ่งนี้เกี่ยวข้องกับการดูคุณสมบัติอื่นที่คล้ายคลึงกันในตลาดหรือคุณสมบัติที่เปรียบเทียบที่เพิ่งขายภายในสองถึงสามปีที่ผ่านมา

ในตลาดเช่นอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย แต่ด้วยรายการเช่นของสะสมและของเก่ามันอาจจะดีกว่าที่จะดูยอดขายล่าสุดเทียบเคียงทั่วโลกเนื่องจากนักสะสมไม่ จำกัด การซื้อของพวกเขา พื้นที่ท้องถิ่น เมื่อการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์พวกเขามักจะดำเนินการโดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตและควรเกี่ยวข้องกับการเปรียบเทียบกับบ้านที่มีพื้นที่เป็นตารางฟุตที่คล้ายกันในสภาพที่คล้ายกันและมีจำนวนห้องนอนที่ใกล้เคียงกัน พวกเขาควรรวมเฉพาะบ้านที่ขายเพื่อมูลค่ายุติธรรมในตลาดเปิดไม่ใช่บ้านที่ขายโดยยึดสังหาริมทรัพย์หรือขายเป็นอย่างอื่นในราคาต่ำหรือสูงมาก

การประเมินตลาดยุติธรรมระดับมืออาชีพ

อีกวิธีที่ใช้กันทั่วไปในการกำหนดมูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินคือการจ้างผู้ประเมินราคา ผู้ประเมินราคาควรมีความเชี่ยวชาญในประเภทของคุณสมบัติที่ตรวจสอบอยู่ ตัวอย่างเช่นผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นมืออาชีพที่ได้รับการรับรองพร้อมประสบการณ์และการฝึกอบรมเพื่อกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่ผู้ประเมินราคาศิลปะมีความรู้อย่างกว้างขวางเกี่ยวกับโลกศิลปะประวัติศาสตร์ศิลปะและแนวโน้มปัจจุบันในการขายงานศิลปะ ผู้ประเมินราคาใช้การวิเคราะห์ตลาดที่แข่งขันได้และปัจจัยอื่น ๆ เช่นแนวโน้มทางเศรษฐกิจเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดยุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้กู้หลายรายต้องการบ้านผ่านการประเมินราคาอย่างมืออาชีพก่อนอนุมัติสินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์

ค่าทดแทนทรัพย์สิน

ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องปกติสำหรับทั้ง บริษัท ประกันภัยและเพื่อลดหย่อนภาษี ต้นทุนทดแทนมักจะคล้ายกับการวิเคราะห์ตลาดที่แข่งขันได้ซึ่งอาจเกี่ยวข้องกับการดูราคาขายของคุณสมบัติเปรียบเทียบ ตัวอย่างเช่นถ้าคุณชนรถของคุณ บริษัท ประกันภัยจะต้องให้มูลค่าตลาดที่เป็นธรรมของรถเพื่อแทนที่ด้วยรถในสภาพที่คล้ายกัน

เมื่อรายการเช่นเฮ้าส์จำเป็นต้องถูกสร้างใหม่ต้นทุนทดแทนจะต้องนำค่าใช้จ่ายเหล่านี้มาพิจารณา ตัวอย่างเช่นหากบ้านของคุณถูกทำลายในพายุทอร์นาโดและต้องสร้างใหม่อาจมีค่าใช้จ่าย 250,000 เหรียญสหรัฐเมื่อปีที่แล้ว แต่การสร้างบ้านใหม่ด้วยวัสดุใหม่อาจมีราคา 300,000 ดอลลาร์

ราคาขาย

ในบางกรณีราคาขายสามารถใช้เพื่อกำหนดมูลค่าตลาดยุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปจะใช้เฉพาะในกรณีที่การขายเป็นเมื่อเร็ว ๆ นี้และอยู่ในตลาดเปิดที่ไม่มีแรงกดดันจากภายนอก หากบ้านเพิ่งถูกซื้อเมื่อปีที่แล้วด้วยมูลค่าที่ได้รับการพิจารณาอย่างเป็นธรรมต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายซึ่งอาจถือว่าเป็นมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมสำหรับวัตถุประสงค์ด้านภาษี หลังจากประมาณสามถึงสี่ปีแม้ว่าค่านี้จะไม่สะท้อนตลาดปัจจุบันอีกต่อไปและจะต้องดำเนินการประเมินก่อนที่จะมีการกำหนดมูลค่าภาษีทรัพย์สิน

การประเมินค่าบุคคลที่สาม

หากคุณเคยดูบ้านในเว็บไซต์เช่น Zillow คุณอาจสังเกตเห็นว่าแม้แต่บ้านที่ไม่ได้ขายก็มีค่าอยู่ในรายการ (ในกรณีของ Zillow สิ่งเหล่านี้เรียกว่า "Zestimates") การประเมินค่าทรัพย์สินเหล่านี้คำนวณโดยใช้ปัจจัยต่าง ๆ เช่นยอดขายในท้องถิ่นล่าสุดและบันทึกภาษีสาธารณะ แต่ละไซต์มีสูตรเฉพาะที่ไม่เหมือนใครซึ่งเป็นสาเหตุที่ค่าอาจแตกต่างกันอย่างมากจากไซต์ไปยังไซต์

บริษัท ที่ชื่อว่า HouseCanary อ้างว่ามีการประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้องที่สุดออนไลน์ซึ่งรวมข้อมูลการตลาดที่มีอยู่ทั้งหมดไว้ในการวิเคราะห์ ตามเว็บไซต์อัตราความผิดพลาดของพวกเขาจากมูลค่าตลาดที่แท้จริงควรจะไม่เกินร้อยละ 3.6 ซึ่งหมายความว่าเว็บไซต์อาจจะมีการประเมินมูลค่าตลาดบ้านยุติธรรมที่ถูกต้องที่สุดออนไลน์