อัตรา CAP คืออะไร

อัตรา CAP หมายถึงอัตราเงินทุน เป็นตัวชี้วัดที่อธิบายอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ตามจำนวนค่าเช่าที่คุณคาดว่าจะได้รับ นักลงทุนใช้อัตรา CAP เมื่อทำการตัดสินใจซื้อเพราะมันช่วยให้พวกเขาตัดสินใจว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใดจะให้ผลตอบแทนดีที่สุดกับเงินของพวกเขา

เคล็ดลับ

• อัตรา CAP แสดงอัตราผลตอบแทนที่เป็นไปได้จากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ หากคุณจะซื้อทรัพย์สินเป็นเงินสดอัตรา CAP จะแสดงถึงผลตอบแทนรายปีที่คุณจะได้รับจากเงินของคุณ

ข้อกำหนดอัตราดอกเบี้ย CAP

อัตรา CAP คืออัตราส่วนของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่ได้จากทรัพย์สินต่อมูลค่าสินทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์ กล่าวง่ายๆคือค่าเช่าสุทธิหารด้วยราคาขาย ตัวเลขผลลัพธ์แสดงถึงเปอร์เซ็นต์ของผลตอบแทนที่คุณจะได้รับจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดทั้งหมด นักลงทุนใช้อัตรา CAP เพื่อกำหนดขนาดการลงทุนที่มีศักยภาพอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่น ๆ เนื่องจากองค์ประกอบหลักอย่างใดอย่างหนึ่งคือรายได้ค่าเช่าอัตรา CAP มักจะคาดการณ์ตามการประมาณการของค่าเช่าที่น่าจะเป็น

การคำนวณอัตรา CAP

หากต้องการหาอัตรา CAP ให้ดูที่อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดมูลค่า $ 400,000 ลองจินตนาการว่าทรัพย์สินจะให้เช่า $ 25,000 ต่อปีและจะมีค่าใช้จ่าย $ 5,000 เช่นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมการตลาดและการประกันภัย รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ 25,000 ดอลลาร์ลดลง 5,000 ดอลลาร์หรือ 20,000 ดอลลาร์ อัตรา CAP เท่ากับ $ 20,000 หารด้วย $ 400,000 หรือ 5 เปอร์เซ็นต์ ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นเรื่องปกติที่จะกล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์นี้ขายในอัตรา CAP 5% ซึ่งหมายความว่าการลงทุนเงินสดของคุณ $ 400,000 จะได้รับผลตอบแทน 5% ต่อปี

อัตรา CAP เปรียบเทียบความเสี่ยง

อัตรา CAP เป็นวิธีที่ง่ายในการเพิ่มความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนที่ "ปลอดภัย" เช่นพันธบัตรรัฐบาล ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณใส่เงินสด $ 400,000 ลงในตั๋วเงินคลังอายุ 10 ปีซึ่งถือว่าเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำซึ่งให้ผลตอบแทนประมาณ 2.5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ตอนนี้คุณกำลังเปรียบเทียบผลตอบแทน 5 เปอร์เซ็นต์สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เทียบกับ 2.5 เปอร์เซ็นต์สำหรับพันธบัตรรัฐบาล อัตราผลตอบแทนพิเศษ 2.5 เปอร์เซ็นต์สะท้อนให้เห็นถึงความเสี่ยงเพิ่มเติมที่คุณได้รับจากคลังที่ไม่มีความเสี่ยงเช่นการหมดอายุสัญญาเช่าการผันผวนของมูลค่าทรัพย์สินและผู้เช่าจะจ่ายตรงเวลาหรือไม่

ดีเมื่อเทียบกับอัตรา CAP ที่ไม่ดี

อัตรา CAP สอดคล้องกับระดับความเสี่ยงในการทำธุรกรรมดังนั้นอัตรา CAP ที่ดีหรือไม่ดีขึ้นอยู่กับความเสี่ยงที่คุณเกลียด ในตัวอย่างข้างต้นคุณสามารถเพิ่มอัตรา CAP เป็นสองเท่าเป็น 10 เปอร์เซ็นต์โดยการซื้ออาคารแบบตัดราคานอกเขตศูนย์กลางธุรกิจเพียงแค่ 200,000 ดอลลาร์โดยสมมติว่าค่าเช่ายังคงอยู่ที่ 20,000 ดอลลาร์ต่อปี ตอนนี้คุณกำลังรับความเสี่ยงที่มีความต้องการเช่าพื้นที่นี้และความต้องการจะยังคงแข็งแกร่งในระยะยาว ในฐานะนักลงทุนคุณไม่ต้องการอัตรา CAP ที่ต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่ปลอดภัย นอกเหนือจากนั้นความท้าทายคือการหาอัตรา CAP ที่เหมาะสมตามความเสี่ยงของข้อตกลง