คำจำกัดความของอาคารพาณิชย์

ในฐานะเจ้าของธุรกิจคุณอาจพบว่าตัวเองต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ไม่ว่าจะเป็นการเริ่มดำเนินธุรกิจหรือเพื่อขยาย บริษัท ที่มีอยู่ ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของธุรกิจประเภทใดประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณจะเลือกในท้ายที่สุดจะเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ อาคารพาณิชย์เป็นเพียงอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์สามารถแบ่งได้เป็นหกประเภทย่อยตามกิจกรรมธุรกิจเฉพาะที่ดำเนินการอยู่ การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สำหรับธุรกิจของคุณมักจะไม่ง่ายและตรงไปตรงมาเหมือนกับการประกันการเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับอพาร์ทเมนต์ การเจรจาต่อรองสำหรับอาคารพาณิชย์และทรัพย์สินอาจมีความซับซ้อนมากขึ้นเช่นเดียวกับเงื่อนไขการเช่าที่มีจำนวนของโครงสร้างการเช่าที่แตกต่างกันที่อาจได้รับการเสนอโดยเจ้าของบ้านเชิงพาณิชย์ต่างๆ

เคล็ดลับ

• อาคารพาณิชย์เป็นอาคารที่ใช้สำหรับวัตถุประสงค์ทางธุรกิจไม่ว่าจะโดยตรงกับธุรกิจเฉพาะหรือสร้างกำไรเช่นเดียวกับอาคารเช่าที่พักอาศัย

อาคารพาณิชย์คืออะไร

อสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่ใช้สำหรับการดำเนินธุรกิจและกิจกรรมถือเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่าหรือปรับปรุงด้วยอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ อาคารพาณิชย์คือโครงสร้างใด ๆ ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อดำเนินธุรกิจหรือดำเนินการ ซึ่งรวมถึงการใช้โดยตรงทั้งสองที่ บริษัท ดำเนินธุรกิจออกจากตัวอาคารและการใช้งานทางอ้อมซึ่งตัวอาคารเป็นธุรกิจ

ตัวอย่างของการใช้อาคารพาณิชย์โดยตรงจะรวมถึงร้านขายของชำหรือร้านขายของช่างที่ตั้งอยู่ในอาคารดังกล่าว ตัวอย่างของการใช้งานทางธุรกิจทางอ้อมคืออาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งการเช่าอพาร์ทเมนท์แต่ละห้องเป็นกิจกรรมทางธุรกิจที่เกิดขึ้นในอาคารเหล่านั้น

อาคารและทรัพย์สินที่กำหนดให้เป็นเชิงพาณิชย์ในลักษณะอยู่ภายใต้กฎภาษีและการเงินที่แตกต่างกันรวมถึงข้อกำหนดและข้อห้ามตามกฎหมายเพิ่มเติมหรือแตกต่างกันในหลายกรณี ชื่อทางการค้ายังก่อให้เกิดกฎทางการเงินที่แตกต่างกันสำหรับการซื้อการเช่าและการปรับปรุง

ตัวอย่างอาคารพาณิชย์

อาคารพาณิชย์และทรัพย์สินโดยทั่วไปแบ่งออกเป็นหกประเภทหรือประเภท:

1. อาคารสำนักงาน
2. อาคารค้าปลีก
3. อาคารอุตสาหกรรม
4. ที่อยู่อาศัยมากมาย
5. โรงแรมและโมเต็ล
6. อาคารวัตถุประสงค์พิเศษ

ไม่ว่าจะตั้งอยู่ในเมืองหรือย่านชานเมืองอาคารสำนักงานเป็นอาคารพาณิชย์ประเภทที่เห็นได้ทั่วไป จากอาคารขนาดเล็กไม่กี่ชั้นไปจนถึงตึกระฟ้าสูงหลายร้อยฟุตอาคารสำนักงานสามารถพบได้ทุกที่ในสหรัฐอเมริกาและประเทศที่พัฒนาแล้วอื่น ๆ อาคารสำนักงานย่อยประเภทหนึ่งที่เฉพาะเจาะจงคืออาคารสำนักงานแพทย์ถือเป็นการใช้งานเฉพาะทาง อาคารสำนักงานทุกประเภทสามารถเช่าสำนักงานห้องชุดหรือพื้นให้กับผู้เช่าจำนวนมากหรือผู้เช่ารายเดียวซึ่งจะแบ่งย่อยอาคารตามที่เห็นสมควร ในหลายกรณีอาคารสำนักงานมีไว้สำหรับผู้เช่าพร้อมกับโอกาสในการสร้างพื้นที่ตามข้อกำหนดของผู้เช่า

คุณสมบัติการค้าปลีกและอาคารบ้านร้านค้าปลีกและร้านอาหารทุกประเภท ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในส่วนนี้ค่อนข้างซับซ้อนโดยมีกฎเกณฑ์การแบ่งเขตท้องถิ่นและกฎหมายของรัฐที่บังคับใช้กับอาคารค้าปลีกหลายประเภทและมีอัตราค่าเช่าตลาดขึ้นอยู่กับประเภทของอาคารขนาดรูปแบบและจำนวนและ ประเภทของผู้เช่า ตัวอย่างเช่นคุณสมบัติการค้าปลีกอาจเป็นอาคารที่มีผู้เข้าพักคนเดียวเช่น outparcels ซึ่งเป็นร้านขายยาเดี่ยวหรือคุณสมบัติผู้เช่าหลายรายที่มีขนาดใหญ่เช่นห้างสรรพสินค้าที่มีร้านค้าขนาดใหญ่ที่มีร้านค้าขนาดเล็กหลายแห่ง

อาคารที่มีการผลิตการซ่อมแซมการวิจัยและการพัฒนาและคลังสินค้าตั้งอยู่รวมกันเป็นอาคารอุตสาหกรรม อาคารพาณิชย์เหล่านี้มักจะอยู่ในโซนที่กำหนดเป็นพิเศษซึ่งสร้างขึ้นโดยกฎหมายและข้อบังคับในท้องถิ่น พวกเขามักจะตั้งอยู่นอกพื้นที่ทำให้มีลักษณะเป็นอย่างมาก แต่อยู่ใกล้ทางหลวงระหว่างรัฐและอื่น ๆ ที่สำคัญเดินทางถนนทางรถไฟและสถานีขนส่ง บ่อยครั้งที่เขตพื้นที่อุตสาหกรรมที่กำหนดจะถูกจัดเป็นสวนอุตสาหกรรมที่เป็นที่ตั้งของโรงงานหลายแห่ง เนื่องจากเสียงรบกวนเพิ่มเติมและอาคารอุตสาหกรรมการจราจรมีแนวโน้มที่จะผลิตพื้นที่ส่วนที่มักจะถูกแยกออกโดยพื้นที่บัฟเฟอร์จากย่านที่อยู่อาศัย

อาคารพาณิชย์ multifamily ถูก จำกัด โดยหลักอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่สามารถบ้านหลายครอบครัวในสถานที่ สิ่งนี้จะไม่รวมบ้านครอบครัวเดี่ยว แต่จะรวมถึงคอนโดมิเนียมอพาร์ตเมนต์และทาวน์โฮม ที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวมีส่วนร่วมในวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์ผ่านการลงทุนและการจัดการของเจ้าของที่มีรายได้ไหลผ่านการชำระเงินค่าเช่าของผู้อยู่อาศัย อาคารให้เช่าของอพาร์ทเม้นท์ถูกจัดแยกประเภทตามบรรทัดต่อไปนี้โดยพิจารณาจากชั้นที่ตั้งและการมีหรือไม่มีลิฟต์:

• อาคารสูงประกอบด้วยลิฟต์หนึ่งตัวหรือมากกว่าและอย่างน้อยเก้าชั้น
• อาคารสูงระฟ้าประกอบด้วยอาคารหลายชั้นแม้ว่าโดยปกติแล้วจะน้อยกว่าเก้าตัวและมีลิฟต์
• อาคารแบบวอล์กอัพมีหลายชั้นโดยปกติจะเป็นสี่ถึงหก แต่ไม่มีลิฟต์
• อาคารสไตล์สวนมีอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในสามชั้นหรือน้อยกว่าพร้อมลานภายในหรือภูมิทัศน์คล้ายสวน
• สวนสาธารณะที่อยู่อาศัยที่ผลิตหรือชุมชน (หรือที่รู้จักกันในนาม colloquially ว่า "สวนสาธารณะรถพ่วง" แม้ว่ามันมักจะหมายถึงความเสียหาย) เสนอที่ดินมากมายให้เช่าแก่เจ้าของที่วางบ้านมือถือหรือบ้านที่ผลิตของพวกเขา มากมายและเชื่อมต่อกับแหล่งสาธารณูปโภคที่มีอยู่
• ที่อยู่อาศัยที่มีวัตถุประสงค์พิเศษคืออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักอาศัยหลายประเภทที่อุทิศให้หรือมุ่งเฉพาะกลุ่มประชากรโดยเฉพาะเช่นครอบครัวที่มีรายได้ต่ำหรือผู้สูงอายุ

โรงแรมและโมเต็ลให้บริการที่พักตามความต้องการสำหรับนักธุรกิจและนักท่องเที่ยว โรงแรมอาจมีขนาดใหญ่และอาจเป็นโรงแรมบูติกอิสระหรือเป็นเจ้าของเชน โรงแรมที่มีคะแนนราคาสูงกว่ามักจะให้หรือให้เช่าพื้นที่แก่ธุรกิจสนับสนุนอื่น ๆ ที่ให้มูลค่าเพิ่มแก่แขกของโรงแรมเช่นสปาร้านทำผมร้านอาหารบาร์และร้านค้าปลีกเสื้อผ้า ในอีกด้านหนึ่งของสเปกตรัมเป็นโมเต็ลต่ำสุดที่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติมหรือร้านอาหารในสถานที่ นอกจากนี้พื้นที่รีสอร์ทขนาดใหญ่และคาสิโนเป็นคุณสมบัติเฉพาะของโรงแรมที่ให้บริการที่พักในราคาที่หลากหลาย

ในที่สุดก็มีหมวดหมู่ "วัตถุประสงค์พิเศษ" ซึ่งรวมถึงคุณสมบัติที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่จัดขึ้นโดยเจ้าของที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ แต่คุณสมบัติไม่ตรงตามลักษณะใด ๆ ข้างต้นเช่นโบว์ลิ่งสนามกอล์ฟขนาดเล็กและ สถานที่จัดเก็บ

การเช่าเชิงพาณิชย์หมายถึงอะไร?

นอกเหนือจากทรัพย์สินเชิงพาณิชย์หลายประเภทคุณอาจพบกับสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์หลายประเภท ในขณะที่สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์มีแนวโน้มที่จะมีคำสั่งทั่วไปหลายประเภทโครงสร้างโครงสร้างเฉพาะของเงื่อนไขการเช่าสามารถแตกต่างกันอย่างมากรวมถึงส่วนใหญ่โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาระหน้าที่การชำระเงินของผู้เช่า สัญญาเช่าประเภทใดที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยรวมถึงแผนธุรกิจและเป้าหมายของคุณสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประมาณการกระแสเงินสดและเงินสดในมือและองค์ประกอบอื่น ๆ ของการเงินและการดำเนินงานของ บริษัท

การเช่าซื้อสุทธิหรือสัญญาเช่าสุทธิกำหนดให้ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าปกติเท่านั้น (อย่างไรก็ตามอาจคำนวณได้) ค่าสาธารณูปโภคและภาษีโรงเรือน เจ้าของบ้านในการให้เช่าสุทธิหรือสุทธิเดียวจะดูแล (หรือจ่ายสำหรับ) การบำรุงรักษาซ่อมแซมและประกันเกี่ยวกับทรัพย์สินและการปรับปรุงทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง

โดยทั่วไปสัญญาเช่าสุทธิและสุทธินั้นกำหนดให้ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าค่าสาธารณูปโภคภาษีอสังหาริมทรัพย์และค่าประกันภัยสำหรับอาคารและส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ผู้เช่าครอบครองอยู่ เจ้าของบ้านจ่ายเฉพาะค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมหรือดำเนินการด้วยค่าใช้จ่ายเอง ในสัญญาเช่าแบบสามสุทธิเจ้าของบ้านจ่ายค่าซ่อมโครงสร้างให้กับทรัพย์สินหรืออาคารเท่านั้นในขณะที่ผู้เช่าจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายและค่าใช้จ่ายอื่นทั้งหมดนอกเหนือจากค่าเช่า

ในที่สุดสัญญาเช่าเหมารวมบริการเต็มรูปแบบและที่แก้ไขแล้วโดยทั่วไปจะแบ่งค่าใช้จ่ายสำหรับการซ่อมแซมโครงสร้างและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่อยู่ภายใต้ฉลากของ "ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน" (รวมถึงภาษีทรัพย์สินค่าเบี้ยประกันค่าสาธารณูปโภคและค่าบำรุงรักษา) สำหรับอาคารที่มีผู้เช่าหลายรายเช่นห้างสรรพสินค้าและพลาซ่าช้อปปิ้งโครงสร้างการให้เช่าแบบครบวงจรหรือแบบดัดแปลงเป็นประเภทที่ใช้กันมากที่สุด หากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเพิ่มขึ้นค่าเช่าไม่ได้

เจรจาต่อรองสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์

เมื่อค้นหาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจของคุณความเหมาะสมของอสังหาริมทรัพย์และอาคารเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจของคุณเป็นเพียงการเริ่มต้น คุณจะต้องบรรลุข้อตกลงกับเจ้าของที่ดินตามเงื่อนไขการเช่าเชิงพาณิชย์ที่เหมาะสมกับความต้องการทางธุรกิจเป้าหมายและการเงินของคุณ การเจรจาต่อรองเงื่อนไขการเช่าเชิงพาณิชย์ของคุณอาจเป็นประสบการณ์ที่ทำให้เครียดหรือวิตกกังวลหากคุณไม่เคยทำมาก่อน

ในฐานะที่เป็นเครื่องมือในการเจรจาขั้นต้นจึงเป็นเรื่องที่ชาญฉลาดสำหรับการวิจัยค่าเช่าสำหรับสถานที่และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เทียบเคียงได้ ค้นหาว่ามีการเสนอเงื่อนไขการเช่าและการเช่าสำหรับสถานที่เหล่านั้นอย่างไรรวมถึงความแตกต่างที่สำคัญระหว่างสถานที่ให้บริการเพื่อให้คุณสามารถจัดการกับการคัดค้านใด ๆ จากเจ้าของบ้าน เมื่อคุณทำการบ้านและทำความเข้าใจกับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่คุณจะมีอำนาจมากขึ้นในการเข้าถึงคำศัพท์ที่เป็นประโยชน์ร่วมกันและเป็นธรรม ในทำนองเดียวกันหากคุณพบว่ามีหลาย ๆ สถานที่ที่มีความเหมาะสมในการเปรียบเทียบคุณอาจอยู่ในตลาดผู้เช่าและคุณสามารถแปลงสถานที่ดังกล่าวเป็นข้อได้เปรียบในการเจรจาต่อรอง อย่างน้อยที่สุดคุณควรพิจารณาขอระยะเวลาการเช่าที่สั้นกว่า (หนึ่งปีเช่นแทนที่จะเป็นสองปี) ในกรณีที่ค่าเช่าเริ่มลดลง นั่นจะทำให้ธุรกิจของคุณฟรีเร็วขึ้นเพื่อค้นหาชุดคำศัพท์ที่ดีขึ้น นี่อาจไม่ใช่วิธีที่ดีที่สุดอย่างไรก็ตามหากธุรกิจของคุณต้องการความมุ่งมั่นที่ตั้งที่แน่นอนเช่นร้านอาหารชั้นเลิศ

การพูดของระยะเวลาการเช่าให้ความสนใจเป็นพิเศษกับส่วนหนึ่งของสัญญาเช่านี้ หากคุณพอใจกับสถานที่และแอปพลิเคชันการเช่าของ บริษัท ของคุณได้รับการอนุมัติจากผู้ให้เช่าคำถามที่ใหญ่ที่สุดถัดไปคือเงื่อนไขการเช่า บางธุรกิจเช่นร้านอาหารจะต้องเช่าระยะยาว แต่สำหรับธุรกิจขนาดเล็กส่วนใหญ่ระยะเวลาหนึ่งหรือสองปีที่มีระยะเวลาการต่ออายุตัวเลือกเป็นเรื่องธรรมดามากที่สุด คุณจะเพลิดเพลินไปกับเวลาที่แน่นอนและเพียงพอในการสร้างการดำเนินงานของคุณและดึงดูดความสนใจของลูกค้าหรือลูกค้าไปยังสถานที่นั้น แต่ธุรกิจของคุณจะไม่ได้รับการผูกติดอยู่กับคำที่ยาว

สุดท้ายให้ใส่ใจมากกว่าแค่ปริมาณค่าเช่า ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ขึ้นอยู่กับโครงสร้างการเช่าที่คุณเสนอสามารถเพิ่มค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมากในค่าใช้จ่ายอาคารของคุณและทำให้งบประมาณของคุณเครียด หากธุรกิจของคุณรับผิดชอบค่าใช้จ่ายและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากค่าเช่าสิ่งสำคัญคือการประเมินค่าใช้จ่ายเหล่านั้นเพื่อสร้างงบประมาณที่ถูกต้องและประมาณการทางการเงินธุรกิจของคุณค่าใช้จ่ายแอบแฝงที่เรียกว่าเหล่านี้อาจรวมถึงค่าบำรุงรักษาหรือค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางและค่อนข้างมาก เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุดที่เป็นไปได้ให้พิจารณาขอวงเงินสูงสุดหรือจำนวนสูงสุดที่คุณสามารถประเมินได้สำหรับรายการเหล่านี้หรือพิจารณาการแลกเปลี่ยนโครงสร้างสำหรับหนึ่งในสิ่งที่เจ้าของบ้านรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านั้นและธุรกิจของคุณจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้น สิ่งนี้จะเพิ่มความมั่นใจให้กับงบประมาณของคุณและทำให้การประมาณการทางการเงินง่ายขึ้นและแม่นยำยิ่งขึ้น