วิธีการกำหนดมูลค่าอาคารผู้โดยสารของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ค่าเทอร์มินัลคือมูลค่าลดของกระแสเงินสดทั้งหมดหลังจากปีเทอร์มินัล นี่คือปีที่สิ้นสุดระยะเวลาการลงทุน กระแสเงินสดลดเป็นการลดกระแสเงินสดในอนาคตถึงปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ประกอบด้วยอาคารสำนักงานห้างสรรพสินค้าโรงงานและที่ดินว่างเปล่า ค่าเทอร์มินัลเป็นองค์ประกอบสำคัญของการประเมินมูลค่าสินทรัพย์

คำนวณค่าเทอร์มินัลโดยสมมติว่าทรัพย์สินเพิ่มมูลค่าตามอัตรารายปีคงที่จนถึงปีเทอร์มินัล สูตรค่าเทอร์มินัลคือ: CV_ (1 + r) ^ t โดยที่ CV คือมูลค่าปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ r คืออัตราคิดลดและ t คือปีเทอร์มินัล คุณสามารถใช้อัตราเงินเฟ้อปัจจุบันสำหรับอัตราคิดลด ตัวอย่างเช่นหากค่าปัจจุบันคือ $ 1,000 ปีเทอร์มินัลคือ 5 และอัตราเงินเฟ้อคือ 2 เปอร์เซ็นต์ค่าเทอร์มินัลคือ $ 1,104.08: 1,000_ (1 + 0.02) ^ 5 มีสองปัญหาเกี่ยวกับวิธีการนี้: ขั้นแรกคุณสมมติว่าการประเมินมูลค่าปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้นถูกต้องหมายความว่าไม่สูงเกินไปหรือต่ำเกินไป และประการที่สองว่าจะมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องและมั่นคงในมูลค่าของมันจนถึงปีสุดท้าย สมมติฐานเหล่านี้ไม่น่าจะถือเป็นเวลานาน ด้วยเหตุผลเหล่านี้จึงมักใช้วิธีทางเลือก

คำนวณค่าเทอร์มินัลโดยสมมติว่าอัตราการเติบโตของกระแสเงินสดคงที่เป็นความถาวรโดยเริ่มต้นในปีเทอร์มินัล สูตรค่าเทอร์มินัลคือ: CF / (r - g) โดยที่ CF คือกระแสเงินสดที่สร้างโดยทรัพย์สินในปีเทอร์มินัล g คืออัตราการเติบโตของกระแสเงินสดประจำปีคงที่และ r คืออัตราคิดลด ตัวอย่างเช่นหากกระแสเงินสดที่เริ่มต้นในเทอร์มินัลปีที่ 5 คือ $ 100 อัตราคิดลดคือ 8 เปอร์เซ็นต์และอัตราการเติบโตของกระแสเงินสดประจำปีคงที่ 2 เปอร์เซ็นต์ค่าเทอร์มินัลคือ $ 1,666.67: 100 / (0.08 - 0.02) โปรดทราบว่าถ้าคุณสมมติว่าอัตราการเติบโตของกระแสเงินสดประจำปีเป็นศูนย์คงที่ (g) สูตรค่าเทอร์มินัลจะลดความซับซ้อนลงเป็น CF / r (กระแสเงินสดหารด้วยอัตราส่วนลด)

คำนวณมูลค่าปัจจุบันของค่าเทอร์มินัลซึ่งเป็นกระแสเงินสดในอนาคตที่มีประสิทธิผลเพียงครั้งเดียว สูตรมูลค่าปัจจุบันคือ TV / (1 + r) ^ t โดยที่ TV คือค่าเทอร์มินัลในปี t และ r คืออัตราคิดลด ตัวอย่างเช่นหากค่าเทอร์มินัลคือ $ 1,000 ในปีที่ 10 และอัตราคิดลดเป็น 4 เปอร์เซ็นต์มูลค่าปัจจุบันคือ $ 675.56: 1,000 / (1 + 0.04) ^ 10