อาคารพาณิชย์มักจะมีการหมุนเวียนสูง การหาผู้เช่ารายใหม่อาจใช้เวลานานซึ่งเป็นเหตุผลที่เจ้าของบ้านจำนวนมากเลือกที่จะทำงานกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อเติมเต็มตำแหน่งที่ว่าง เป็นโบนัสโบรกเกอร์มีประสบการณ์และความสัมพันธ์และมักจะสามารถหาผู้เช่ารายใหม่ได้เร็วกว่าเจ้าของบ้านซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านสามารถเริ่มเก็บค่าเช่าได้เร็วกว่า แม้ว่าโดยธรรมชาตินายหน้าจะไม่ทำงานฟรีซึ่งเป็นที่ที่ค่าคอมมิชชั่นการเช่าซื้อมา
ค่าคอมมิชชั่นการเช่าซื้อคืออะไร?
แทนที่จะเป็นเจ้าของบ้านที่จ่ายค่านายหน้าให้กับผู้เช่ารายใดก็ได้ที่เขาหาได้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะถูกกระตุ้นโดยให้ค่าคอมมิชชั่นตามส่วนของค่าเช่าหรือค่าธรรมเนียมต่อตารางฟุต สิ่งนี้จะช่วยกระตุ้นพวกเขาให้ค้นหาผู้เช่าระยะยาวที่จะเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ที่สุดเท่าที่จะทำได้ภายในอาคาร
วิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่นการเช่าซื้อ
ไม่ว่าจะเป็นนายหน้าจ่ายส่วนหนึ่งของค่าเช่าหรือค่าธรรมเนียมต่อตารางฟุตโดยทั่วไปจะขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สิน ค้าปลีกสำนักงานแพทย์และสัญญาเช่าอุตสาหกรรมมักจะจ่ายตามอัตราร้อยละของค่าเช่า โดยปกติแล้วอัตราจะสูงขึ้นเมื่อเริ่มต้นสัญญาเช่าและลดลงตามระยะเวลา โครงสร้างทั่วไปคือร้อยละ 6 ของค่าเช่าทั้งหมดในช่วงห้าปีแรกของการเช่าและ 3 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าทั้งหมดในอีกห้าปีข้างหน้าและร้อยละ 1.5 ของค่าเช่าสำหรับระยะเวลาที่เหลือ การขยายระยะเวลาการเช่าเสริมอาจส่งผลให้มีการชำระเงินเพิ่มแก่นายหน้าโดยทั่วไปในอัตราต่ำสุดที่ตกลงไว้ในสัญญา ร้อยละของค่าคอมมิชชั่นจะแตกต่างกันไปตามตลาดประเภทของอสังหาริมทรัพย์และนายหน้า
ตัวอย่างค่าคอมมิชชั่นการเช่าซื้อ
ตัวอย่างที่ใช้โครงสร้างค่าคอมมิชชั่น 6 - 3 - 1.5 เปอร์เซ็นต์ข้างต้นให้จินตนาการว่าธุรกิจจ่ายค่าเช่า 5,000 ดอลลาร์ต่อเดือนและลงนามในสัญญาเช่า 15 ปีพร้อมตัวเลือกในการขยายเวลาการเช่าอีกห้าปีเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเช่า. ค่าคอมมิชชั่นสำหรับห้าปีแรกจะเท่ากับ $ 18,000 (ค่าเช่ารายเดือน $ 5,000 คูณ 12 เดือนคูณห้าปีกับอัตราค่าคอมมิชชั่น. 06) ค่าคอมมิชชั่นสำหรับห้าปีถัดไปจะออกมาที่ $ 9,000 (ค่าเช่ารายเดือน $ 5,000 คูณ 12 เดือนคูณห้าปีคูณด้วยอัตราค่าคอมมิชชั่น. 03) ค่าคอมมิชชั่นสำหรับห้าปีสุดท้ายจะอยู่ที่ $ 4,500 (ค่าเช่ารายเดือน $ 5,000 คูณ 12 เดือนคูณห้าปีกับอัตราค่าคอมมิชชั่น. 015) โดยรวมแล้วโบรกเกอร์จะได้ค่าคอมมิชชั่น $ 315,000 ในการจัดการ
ในตอนท้ายของสัญญาเช่าหากผู้เช่าตัดสินใจขยายเวลาเช่าของเขาอีกห้าปีนายหน้าจะได้รับเงินเพิ่มอีก 4,500 เหรียญ หากเขาตัดสินใจที่จะต่ออายุหลังจากนั้นนายหน้าที่เจรจาเงื่อนไขของสัญญาการต่ออายุสัญญาเช่าใหม่จะได้รับเงินและอัตราน่าจะต่ำกว่าที่โบรกเกอร์แรกเรียกเก็บครั้งแรก
ค่าคอมมิชชั่นการเช่าพื้นที่สำนักงานทั่วไป
ในพื้นที่สำนักงานทั่วไปค่านายหน้าจะคำนวณโดยทั่วไปตามพื้นที่เป็นตารางฟุตของพื้นที่เช่า โดยปกติแล้วอัตรานี้จะเป็นดอลลาร์ต่อตารางฟุต แต่ก็อาจแตกต่างกันไปตามตลาดและนายหน้า สมมติว่าค่าเงินดอลลาร์ต่อตารางฟุตมีค่าคอมมิชชั่นนี้ง่ายต่อการคำนวณ ตัวอย่างเช่นหากผู้เช่าเช่าพื้นที่ 15,000 ตารางฟุตค่าคอมมิชชั่นจะเท่ากับ $ 15,000
การขยายและต่ออายุ
สำหรับการขยายโบรกเกอร์ควรได้รับการชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ใหม่ตามค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นและอัตราค่านายหน้าของช่วงเวลาที่มีการขยายตัว ตัวอย่างเช่นหาก บริษัท จากตัวอย่างแรกข้างต้นขยายตัวในปีที่เจ็ดของสัญญาเช่า 15 ปีเจ้าของบ้านจะเป็นนายหน้าให้กับนายหน้าในเรื่องค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 3 ในช่วงเวลา 10 ปีแรกที่เหลือ และอัตราร้อยละ 1.5 สำหรับห้าปีถัดไป
โบรกเกอร์จะได้รับเงินเมื่อไหร่?
โบรกเกอร์หวังว่าจะได้รับเงินโดยเร็วที่สุดหลังจากทำสัญญาเช่าและหลายคนจะนำไปวางไว้ในข้อตกลงการจดทะเบียน อย่างไรก็ตามโดยทั่วไปเจ้าของทรัพย์สินจะได้รับประโยชน์จากการทำให้นายหน้าตกลงที่จะชำระเมื่อผู้เช่าย้ายเข้ามาในพื้นที่และเริ่มจ่ายค่าเช่า สิ่งนี้จะกระตุ้นให้นายหน้าพยายามที่จะรับผู้เช่าและจ่ายค่าเช่าโดยเร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้และจะช่วยให้มั่นใจว่านายหน้าจะเลือกทำงานกับผู้เช่าที่มีเสถียรภาพเท่านั้นที่จะอยู่ในสถานะทางการเงินนานพอที่จะจ่ายเช็คแรก ไม่น่าแปลกใจเลยที่ บริษัท ต่างๆจะเข้าไปอยู่ภายในไม่กี่เดือนที่จะย้ายเข้าไปอยู่ในอาคารใหม่ก่อนที่พวกเขาจะต้องจ่ายค่าเช่า สิ่งนี้ทำให้มั่นใจได้ว่าอย่างน้อยคุณจะไม่ต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับ บริษัท ที่ให้เช่าฟรี
